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公开征求意见!事关物业服务收费管理

发布日期: 2022-10-31  来源:政府办公室 字体:  打印   

关于公开征求河北省物业服务收费管理办法意见的通告


为加强我省物业服务收费管理,进一步规范物业服务收费行为,维护业主和物业服务人的切身利益,促进我省物业服务行业健康发展,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等法律法规和政策规定,结合我省实际,我委会同省住房城乡建设厅共同起草了《河北省物业服务收费管理办法》。现将征求意见稿予以通告,向社会公开征求意见。欢迎各界人士积极献言献策。

此次公开征求意见时间为2022年10月27日至2022年11月27日。欢迎各界人士通过下列方式提出意见。

信函请寄至:石家庄市自强路55号河北省发展和改革委员会(服务价格处),邮编050051。

传真请发至:0311—88600670

电子邮件请发至:fwjgc@hbdrc.gov.cn

感谢您的参与和支持!

                    河北省发展和改革委员会

                       2022年10月27日


河北省物业服务收费管理办法

(征求意见稿)


第一章 总则

第一条【目的依据】 为进一步规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益,促进我省物业服务行业的健康发展,提升物业服务行业监管水平,根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等有关法律法规,结合本省实际,制定本办法。

第二条【适用范围】 本办法适用于本省行政区域内物业服务收费行为及监督管理。

第三条【概念内容】 本办法所称物业服务收费,是指物业服务人按照物业服务合同(或前期物业服务合同)的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、运行、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

第四条【制定原则】 物业服务收费应当遵循合法、合理、公平、公开以及收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应原则。

第五条【竞争机制】 提倡业主通过合法、合理、公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务人;物业服务人应开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第六条【职能划分】 物业服务收费实行统一政策、分级管理,遵循收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应原则。

省价格主管部门会同省住房城乡建设部门负责制定全省物业服务收费政策,指导、协调全省物业服务收费管理督导工作。省住房城乡建设部门负责指导制定全省物业服务质量等级标准。

市(雄安新区管委会,下同)、县人民政府负责制定本行政区域内物业服务收费标准。

第二章 物业公共服务收费

第七条【收费性质】 物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况,分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的普通住宅区物业服务收费实行政府指导价。别墅以及业主大会成立之后的普通住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

物业服务人接受业主委托提供公共性物业服务合同以外服务的特约服务费实行市场调节价。

第八条【收费机制】 实行市场调节价的物业服务收费标准,未成立业主大会前,由建设单位与物业服务人在前期物业服务合同中约定,建设单位与业主签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容;成立业主大会后,由业主大会根据物业特点和服务要求,通过法定程序,选择服务内容、服务质量等级,并签订物业服务合同约定。

第九条【收费类别】 物业服务费实行包干制、薪酬制。包干制是由业主向物业服务人支付固定的物业服务费用,盈余或亏损均由物业服务人享有或承担。酬金制是在预收的物业服务资金中按约定比例或约定数额提取酬金支付给物业服务人,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或不足均由业主享有或承担。

第十条【成本构成】 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务人的利润。

实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务人的酬金。 

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用。 

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。建筑区划红线内供水(含二次加压调蓄)设备依法依规移交供水企业管理的,其运行维护、修理更新等费用计入供水成本,不计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十一条【收费标准制定】 实行政府指导价的物业服务收费标准,由市、县人民政府根据物业服务等级标准、服务内容等因素制定相应的等级基准价及其浮动幅度,并向社会公布。基准价及浮动幅度可根据物业服务发展社会平均成本变化等因素合理调整,调整期限一般不超过三年,可建立与当地社会平均工资水平联动机制。

第十二条【服务合同】 物业服务人公开作出有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当约定物业服务内容、服务等级标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接、违约责任等内容。实行政府指导价的物业服务收费标准不得突破当地人民政府制定的基准价格及其浮动幅度和相关物业服务收费标准。

第三章 车辆停放费用及其他费用

第十三条【车辆停放费用】 住宅小区停车设施,由物业服务人或停车服务企业接受业主委托,按照停车服务合同约定,向住宅小区业主或使用人提供停车场所、设施以及停车秩序管理服务并收取费用。住宅小区建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。占用业主共有道路或者其他场所用于停放汽车的车位,属于业主共有,其收费、管理等事项,由业主大会决定。不属于业主共有的机动车停放设施,具体收费标准由物业服务人或者停车服务企业与业主或使用人协商确定。

对进入物业服务区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆,物业服务人不得收取任何费用;对为业主或物业服务人提供配送、维修、安装等非公务服务,需临时进入物业服务区域内的车辆,免费停放时间由各地制定。

第十四条【装修费用】 业主对房屋进行装修时,应当事先告知物业服务人,物业服务人应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。业主对房屋进行装修时,产生的装修垃圾和渣土原则上自行清运,物业服务人不得收取任何费用;需要由物业服务人代为清运,清运收费标准由业主与物业服务人协商确定。

第十五条【其他费用1】 实行出入管理的普通住宅小区,应免费为业主配置必要的出入证(卡),因遗失、损坏需要补办的证(卡),物业服务人可按照成本收取工本费。 

第十六条【其他费用2】已竣工但尚未出售或者尚未按时交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。建设单位具备交付使用条件,并通过符合法律规定的方式通知收房的,买受人逾期不办理接收房产手续所产生的物业服务费用由买受人承担。因建设单位房屋质量问题造成延期收房的,所产生的物业服务费用由建设单位承担。

第十七条【其他费用3】 物业服务区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务人接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

第十八条【其他费用4】 物业服务人已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第十九条【收入权益】 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务人的同意后,按照规定办理有关手续。物业共有部分产生的收入,扣除合理成本之后,属于业主所有,应定期向业主公示收支情况。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用范围。 

第四章 行为规范与监管

第二十条【信息公开义务】 物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务人应当在街道办事处(乡、镇人民政府,下同)指导监督下,在物业管理用房之外的物业服务区域内的显著位置公示物业服务人名称、服务内容、服务标准等级、计费标准、收费方式、收费依据、收费起止时间以及投诉举报电话等,业主共有部位的经营和收益情况、公共水电费分摊情况、电梯和消防设施维护保养、检测支出信息情况也应公示,接受业主监督,不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。

第二十一条【合约义务】 物业服务人在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

第二十二条【支付义务】 物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气、限制业主(车辆)出入、乘坐电梯等方式催交物业费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的,业主委员会或物业服务人有权要求其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业发生产权转移时,业主应当结清物业服务费用。

第二十三条【区域责任划分】 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 

第二十四条【政府行为要求】 各级价格主管部门、住房城乡建设部门、市场监管部门、街道办事处依据职责,依法对物业服务人进行监督管理。物业服务人违反本办法规定,各部门依职责按照有关法律法规查处。

第五章 附则

第二十五条 各地根据本办法结合实际制定具体实施细则。

第二十六条 本办法由河北省发展和改革委员会、河北省住房和城乡建设厅按职责负责解释。

第二十七条 本办法自  年  月  日起实施,有效期五年。本办法实施期间,法律法规及国家政策有新规定的,按新规定执行。

来源:河北日报微信、河北省发改委网站


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